Законодательство Болгарии

I. Нормативные акты, регулирующие процессы купли-продажи недвижимости в Болгарии

Покупка недвижимости иностранными лицами в Республике Болгария урегулирована определёнными нормативными актами, среди которых особо стоит отметить:

  • Закон об иностранных гражданах в Республике Болгария
  • Конституция Республики Болгария
  • Закон о государственной собственности
  • Закон о муниципальных налогах и сборах
  • Закон о поощрении инвестиций
  • Закон о собственности
  • Закон о собственности и использовании земель сельскохозяйственного назначения
  • Закон о лесах
  • Закон об общинной собственности

 

II. Правовые аспекты приобретения недвижимого имущества.

Схема приобретения недвижимости в Болгарии достаточно проста. Продажа ее (включая землю) разрешена юридическим лицам, зарегистрированным в соответствии с Болгарским законодательством. Причем состав учредителей значения не имеет, то есть иностранцу могут принадлежать до 100 % капитала. Для оформления сделки достаточно иметь при себе загранпаспорт. Болгарский Парламент уже принял изменения в конституции, вследствие которых иностранные граждане смогут беспрепятственно покупать землю после вступления Болгарии в ЕС.

 

Квартиры
Законодательство разрешает приобретение квартир на иностранное физическое лицо, иностранное юридическое лицо и местных лиц. Не запрещается регистрация фирмы по адресу квартиры и использование ее в качестве офиса.
Это относится и к квартирам, оформленным на иностранных физических лиц.
Владельцы квартир, не являющимися гражданами Болгарии, обладают теми же правами, что и болгары, включая право сдачи жилья внаем.

 

Дома, отели, рестораны и иные здания                                                                                               Приобретать здания могут те же лица, которые имеют право покупки и квартир. Землю под зданием и прилегающий участок иностранцам продавать запрещено. В качестве выхода из положения можно заключить договор аренды участка земли на длительный срок за символическую плату. На практике при продаже здания в его стоимость всегда включается и стоимость участка земли. Она составляет незначительную часть (1 - 10%), поэтому высокая арендная плата неуместна. Этот вариант подходит при покупке дома для периодических краткосрочных приездов, например, для летнего отдыха. Если же покупатель планирует проживать в Болгарии постоянно, то при покупке здания на частное лицо, участок земли лучше оформить на фирму. Будут составлены 2 нотариальных актах: на здание и на участок земли. В стандартном случае при покупке и здания и земли на одно и тоже лицо оформляется один нотариальный акт.

 

Земля и леса.                                                                                                                                                       Продажа земли и лесов иностранцам запрещена. Это относится и к участкам под строительство и к сельскохозяйственной земле. Разрешено брать в аренду участки земли без ограничения ее размера. Минимальный срок аренды 4 года, максимальный - не установлен. Иностранная фирма с болгарским участием, т.е. где хотя бы 1% капитала принадлежит гражданам или юридическим лицам Болгарии, имеет право покупки земли и лесов. Такое же право имеет и фирма, зарегистрированная в Болгарии, но учредителями которой являются иностранные физические или юридические лица. По всем законодательным нормам они не отличаются от фирм, учрежденных гражданами Болгарии.

 

Оформление купли - продажи
Нотариальный акт о передаче собственности и удостоверение права собственности на недвижимое имущество оформляется у нотариуса, в районе действия которого расположен объект. После подписания документа продавцом и покупателем и заверки их подписей нотариус представляет нотариальный акт в районный суд. Судья по вписываниям вносит изменение обстоятельств по объекту в государственный регистр недвижимого имущества (подобная операция производится и в российских БТИ). Отметка о вписывании делается и в самом нотариальном акте. Перед совершением сделки нотариусу представляется удостоверение (выписка) из того же регистра об отсутствии обременений объекта, т.е. о его чистоте. В удостоверении отражается наличие или отсутствие ипотеки объекта, права на использование объекта третьими лицами, запрет на продажу, открытые судебные дела и т.п. Оно же подтверждает принадлежность объекта конкретному лицу - продавцу. Также важным документом является государственная оценка стоимости объекта, выдаваемая территориальной налоговой службой. Продажная цена объекта, указываемая в нотариальном акте, не может быть ниже этой стоимости. Исходя из продажной цены, определяются размер госпошлины на сделку и нотариальные сборы. В общей сложности они составляют около 4 %.

 

Для оформления недвижимости покупатель - иностранное физическое лицо должно представить загранпаспорт, при покупке на юридическое лицо - учредительные документы на фирму.
Существуют различные схемы оплаты при покупке недвижимости. Схема оплаты устанавливается застройщиком в каждом конкретном случае и зависит в основном от степени готовности объекта. Но в основном схема выглядит следующим образом:

 

1. Резервирование: 1000 - 3600;
2. Подписание предварительного договора - в нем определены сроки и размеры платежей, примерно 30% после подписания предварительного договора, 40% при готовности объекта под чистовую отделку и 30% при оформлении
нотариального акта;
3. Оформление нотариального акта, который в Болгарии является правоустанавливающим документом на недвижимость.

 

Налоги и оплата коммунальных услуг
Владелец недвижимости обязан ежегодно оплачивать налог на недвижимое имущество и сбор на бытовые отходы. Размер налога не зависит от статуса владельца и одинаковый и для физических и для юридических лиц.

Ежемесячно по показаниям счетчиков оплачиваются израсходованная вода, электроэнергия и тепловая энергия (в домах, где проведено центральное отопление). Телефонные разговоры оплачиваются повременно, включая и внутригородские. Квартплаты не существует.

Погода
Это интересно
Впервые лечение в Болгарии настолько доступно! Специалисты ведущих лечебных заведений города...
Район в болгарском городе Поморие получил прозвище «маленькая Москва» из-за того, что в...
Премьер-министр Бойко Борисов и министр правосудия Диана Ковачева официально представили новый...
Финансовая модель проекта «Южный поток» полезна для экономики Болгарии, заявил министр...
Специально для Вас мы предлагаем БЕСПЛАТНО установку российского спутникового...